9 điều cần biết khi đầu t�� phòng trú cao cấp
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công may loc nuoc tot nhat Chánh cho biết, gần đây, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP HCM cuốn hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh san sẻ một mệnh kinh nghiệm cho người có ý định kinh dinh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo trung thành nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại danh thiếp quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại danh thiếp khu thành thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người ngoại quốc thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính thị trước khi bắt đầu với mô hình kinh dinh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường học có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai: Đánh chớ chi nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến trình thành thị đâm mạnh mẽ đang thiếu hụt danh thiếp khu nhà trú cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, phải chi cả hợp lý.Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá như 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá như này đắt gấp đôi phòng trú phẩm bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ văn bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trú cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trọng tâm nhanh, dịch vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trú cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số phận vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện điển tích phòng trọ, chừng độ hoàn thiện bất động sản.
Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trú cao cấp tại TP HCM từ giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh: Rongbay Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, gia tộc đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp kiến tham gia vào việc điều hành, vận hành và khai khẩn khách thuê.
Thứ năm: Tiết giảm phí tổn đầu tư văn bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trú cao cấp cho thuê có vô vàn khoản chi phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa thành thử cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí. Ví dụ: thay bởi thuê lao công toàn thời gian, có trạng thái thuê theo giờ hoặc theo ngày để dành dụm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá mà mềm hơn và đàm phán trước để ngay khi gặp sự nỗ lực (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có thể xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải danh thiếp chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có trạng thái dư dật để trang trải phí này.Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư thành thử gạn lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì thành ra từ chối khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ thô tục đăng ký lưu trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber... Thứ bảy: Lưu ý danh thiếp rủi ro. Rủi ro trước tiên là chọn lọc sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là đệ trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu chỉ thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý danh thiếp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp đặt trang hoàng lại nội thất khi khách dọn đi).
Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản chỉ mà khách đặt cọc. Thứ tám: Chuẩn bị áp điệu pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít dùng đòn bẩy tài chính thị (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay may loc nuoc gia dinh trong một sớm một chiều. Về tương ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phủ phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng chỉ cho thuê ổn định bất chấp danh thiếp điều động kiện của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có trạng thái yên bụng về khoản tiền thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng đồng cân đều đặn này có thể giúp gia tộc dẫn giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc. Vũ Lê
0 nhận xét:
Đăng nhận xét